Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.
Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.
Как советуют те, кто уже прошел этот путь множество раз, с обмена квартиры с доплатой стоит начать с поиска надежного риэлтора. Попытки проводить сделку самому могут привести к серьезным негативным последствиям, ведь часто бывает так, что проведя независимый поиск покупателя, подбор варианта, проверку документов и организацию банковских взаиморасчетов, можно столкнуться с различными рисками. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, что лишний раз подчеркивает важность профессионала.
Если решено обратиться к профессионалам, следует учитывать, что поиск квартиры, которая соответствует всем требованиям, требует не только множества времени, но и знания различных нюансов. Риэлтор должен знать цены на квартиры, чтобы не допустить переплаты: на текущий момент на рынке почти 80% квартир выставлены по завышенной цене. Кроме того, специалист должен владеть техниками торга и знать, как проводить проверку документов на квартиру, чтобы избежать возможных рисков. Недостаточно надеяться на свои знания и опыт в этом деле, ведь случайное упущение может стоить, как минимум, стоимости самой квартиры.
Одним из вариантов обмена квартиры с доплатой является договор мены, хотя в Москве такой способ применяется менее чем в 3% случаев и обычно используется в ситуации родственных обменов. При заключении договора мены нужно найти человека, который понравится вашей квартирой, и которому понравится ваша идеальная квартира. Если помещения не признаются равноценными, данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
Основной способ сделки при обмене квартиры с доплатой — это договор купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Такая сделка называется альтернативной, и ее осуществления требует следующих этапов: поиск агентства недвижимости, подготовка квартиры к продаже, продажа, поиск желаемой квартиры, проверка юридической "чистоты" квартиры, покупка и регистрация. Стоит отметить, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки, содержащей от 5 до 6 звеньев. Работа агентства недвижимости может быть огромной и состоять из множества этапов, что влияет на стоимость услуг.
Если вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную в Москве с оплатой, то стоит заметить, что это может обойтись совершенно по-разному, так как Москва, как и любая другая столица, имеет различное ценовое разбиение на районы.
Так, если ваша однокомнатная квартира — в Центральном административном округе, и вы хотите обменять ее на большую квартиру в других округах Москвы, то вы можете обменять ее без доплаты с вашей стороны и даже ожидать компенсации со стороны покупателя, в зависимости от района и качества жилья, которое вы приобретаете. Однако обмен квартиры внутри ЦАО будет индивидуальным и будет зависеть от каждой конкретной квартиры.
Если продаваемая и покупаемая квартиры находятся в одном ценовом сегменте, то размер предстоящих затрат становится более предсказуемым. Если вам требуется более большая квартира в вашем же районе, то размер доплаты будет равен разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой понижающий коэффициент. В абсолютных цифрах, это составит от 1 млн. рублей в старой Москве. Однако этот коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной квартиры при прочих равных условиях.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую вы можете рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Однако стоит учесть, что поиск квартиры может занять определенное время, потому что в меньших количествах находятся более большие квартиры. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, и от 1300 тыс. рублей на четырехкомнатную квартиру. Важно понимать, что эти начальные цифры приведены для обменов в том, что называется "хрущевками", и найти четырехкомнатные "хрущевки" достаточно сложно, поэтому последняя цифра является условной.
Жильцы, которые проживают в трех- или четырехкомнатных квартирах, могут найти выгодное решение, обменяв свою собственность на две однокомнатные квартиры без доплаты. Однако, в большинстве случаев, при таком обмене придется смириться с потерей уровня района. Если требуется увеличить жилую площадь и сохранить или улучшить качество района, то придется доплатить. В этом случае предсказать размер доплаты очень сложно, так как условия обмена становятся гораздо сложнее. Например, если вы владеете трехкомнатной квартирой типа "хрущевка", то придется доплатить при обмене на две однокомнатные квартиры. В то же время, разница в цене между крупными квартирами и маленькими будет существенно выше, чем между однокомнатной и многокомнатной квартирой. Другими словами, продать большую квартиру будет на порядок дешевле, чем купить две меньшие, потому что однокомнатные квартиры всегда стоят значительно дороже благодаря высокой конкуренции.
При расчете своих возможностей необходимо учитывать все эти факторы.
Чтобы осуществить обмен одной большой квартиры на две меньшие, потребуется заключить три договора купли-продажи: на продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи для агентств по недвижимости, влечет за собой дополнительные расходы и, соответственно, увеличивает стоимость услуг риэлторов на 1,3-1,6% в среднем.
Фото: freepik.com