Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Важность проектирования дома состоит в том, что архитектурно-планировочные решения, технология и материалы строительства определяются и утверждаются задолго до начала строительных работ. Именно поэтому соответствующее соблюдение рабочего проекта играет решающую роль в конечном результате строительства. Предварительное и тщательное изучение всех особенностей, начиная от свойств выбираемой земли и заканчивая процессом обустройства участка, имеет важное значение. Нельзя также оставлять без внимания выбор производителей и поставщиков стройматериалов, а также подрядчиков, занимающихся строительством. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

В стремлении к созданию безопасной жизни для себя и своего окружения, важной мерой является правильное расстояние между домами. Определение необходимого расстояния имеет свои правила в зависимости от используемых строительных материалов. Если постройка выполнена из кирпича или бетона, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если же перекрытия выполнены на металлическом каркасе с деревянными стропилами, то не менее 8 метров, а если используются деревянные элементы, расстояние должно быть не менее 15 метров. Ограничений на расстояние между постройками на одном участке не установлено.

Однако необходимо учитывать, что при строительстве дома следует предусмотреть подъезд к зданию не только обычным транспортом, но и для пожарной техники. Дополнительно следует убедиться в исправности коммуникаций и обеспечения наличия эвакуационных выходов.

Все требования пожарной безопасности к строительным материалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности».

Участок земли под строительство дачного дома не должен быть менее 600 квадратных метров. Также следует учесть желание соседей и не затенять их участок. Если соседи согласны на постройку ограждения, можно выбрать глухой забор.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Опытные строители знают, что правильное строительство дома начинается не с фундамента, а с подготовительных работ. Вначале проводится геологический анализ и изучение состава почвы, а также проектирование типа постройки и другие подобные мероприятия. Очень важно не принимать ошибочного решения при выборе типа фундамента, учитывая рельеф участка.

Так, участки могут быть сухими, сырыми или мокрыми: первые отличаются возвышенностями и холмами, вторые - наличием невысоких холмов и заболоченных котловин, а признаки мокрого участка - это низины и заболоченные места. При работе с каждым типом рельефа нужно учитывать разные источники влаги, такие как осадки, почвенные и грунтовые воды. При проектировании и строительстве дома также необходимо учитывать ряд других факторов, например, сейсмоопасные зоны, процессы, создающие риски для эксплуатации объектов застройки, и прочие особенности.

Чтобы обезопасить строительство и защитить объекты от неблагоприятных факторов, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил:

• «СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003»
• «СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с Изменением №1
• «СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*»

Такие мероприятия могут включать различные противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов очень важно соблюдать межгосударственные стандарты, такие как:

• «ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»
• «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
• «ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»

Ошибки и проблемы во время строительства дома могут возникнуть даже при доскональном изучении теоретической базы по строительству. Поэтому не стоит забывать об опыте и знаниях опытных строителей.

Как не попасть впросак: топ-5 ошибок при строительстве

Как известно, все учатся на своих собственных ошибках. Однако, самых распространенных из них можно избежать, если помнить об элементарных вещах при строительстве дома.

Типичные ошибки при строительстве дома включают в себя:

1. Неправильный выбор материалов для постройки, облицовки, утепления и кровли, а также типа фундамента. Необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Если это к примеру летняя дача, может быть достаточно каркасной деревянной конструкции, тогда как дом для круглогодичного проживания следует строить из кирпича, бревен, керамических поризованных блоков или бетона.

2. Использование строительных материалов низкого качества, когда строители из-за ограниченных финансовых возможностей выбирают дешевые материалы, что спустя какое-то время оборачивается увеличением расходов.

3. Нарушения при соблюдении пожаробезопасности значительно снижают безопасность жильцов. По этой причине необходимо сохранить дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы во время строительства.

4. Неправильное устройство кровли также может стать серьезной ошибкой в процессе строительства дома. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши, а не от вкуса застройщика. Например, для крыши сложной конструкции лучше выбрать качественную гибкую черепицу, которой хватит на 50-60 лет службы.

5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты могут привести к образованию плесени, размножению паразитов, а то и к трещинам в стенах и под кровлей.

Для области, которая называется гигроскопичной, все материалы нуждаются в дополнительной обработке, например, древесина должна быть покрыта составами, противоселящими и противостарительными, а кирпич с высоким показателем влагопоглощения необходимо использовать с антисептиками глубокого проникновения.

Еще одна распространенная ошибка - это недостаточная площадь земельного участка для строительства. Застройщик должен оставить достаточно пространства для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов, а также для возможности подъезда строительной техники.

Чтобы избежать ошибок при строительстве дома, необходимо проштудировать правила и нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке застройки и составить проект здания. Важно также заранее предусмотреть возможные ошибки при строительстве, к которым относится неправильный выбор стройматериалов.

Фото: freepik.com